L’achat d’un bien immobilier est une étape importante dans la vie d’un individu ou d’une famille. Cependant, avant de se lancer dans cette aventure, il est essentiel de déterminer sa capacité d’emprunt pour éviter tout risque d’endettement excessif. Voici quelques clés pour comprendre comment calculer sa capacité d’emprunt immobilier.
Déterminer sa capacité financière globale
Qu’est-ce que la capacité financière ?
La capacité financière représente le montant maximum qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque ou d’un organisme financier, en fonction de ses revenus et dépenses mensuelles.
Comment évalue-t-on la capacité financière ?
L’évaluation de la capacité financière passe par plusieurs étapes. D’abord, on doit lister tous les revenus stables : salaires, pensions alimentaires reçues, loyers perçus etc. Ensuite, il faut soustraire toutes les charges fixes comme le remboursement des crédits en cours, les pensions alimentaires versées ou encore les frais récurrents.
Les spécificités selon le profil de l’emprunteur
Certaines situations particulières peuvent influencer la capacité financière. Par exemple, un emprunteur en CDD aura une capacité financière plus limitée qu’un emprunteur en CDI du fait de la précarité de son contrat de travail.
Ainsi, déterminer sa capacité financière globale nécessite une analyse minutieuse de sa situation financière et professionnelle. C’est un point de départ essentiel avant de se lancer dans un projet d’emprunt immobilier.
Une fois cette première étape franchie, nous recommandons de comprendre le taux d’endettement pour affiner son calcul.
Comprendre le taux d’endettement
Définition du taux d’endettement
Le taux d’endettement représente la part des revenus mensuels dédiée au remboursement des dettes. Il est généralement recommandé qu’il ne dépasse pas 33% des revenus.
Calcul du taux d’endettement
Pour calculer son taux d’endettement, il suffit de diviser le montant total des charges par le montant total des revenus, puis de multiplier le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.
L’influence du taux d’endettement sur la capacité d’emprunt
Plus le taux d’endettement est élevé, plus la capacité d’emprunt sera limitée. Ainsi, minimiser ses dettes peut permettre d’accroître sa capacité à emprunter.
Néanmoins, comprendre son taux d’endettement n’est pas suffisant pour obtenir une estimation réaliste de sa capacité d’emprunt. Certains éléments sont à prendre en compte afin d’affiner ce calcul.
Les éléments à considérer pour un calcul réaliste
Les frais annexes
Lorsqu’on achète un bien immobilier, il ne faut pas négliger les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de dossier ou encore les travaux potentiels. Ces frais doivent être inclus dans le calcul de la capacité d’emprunt.
La situation personnelle
La situation personnelle peut également influencer la capacité d’emprunt : une personne seule pourra emprunter moins qu’un couple avec deux revenus. De même, avoir des enfants à charge peut diminuer cette capacité.
Les conditions du prêt
Enfin, nous recommandons de considérer les conditions du prêt : taux d’intérêt, assurance de prêt, durée du remboursement. . . Tous ces éléments peuvent faire varier sensiblement la capacité d’emprunt.
Toutefois, il convient de rappeler que la durée d’emprunt a également un impact significatif sur le montant total que l’on peut emprunter.
L’impact des différentes durées d’emprunt
Emprunter sur une courte durée
Emprunter sur une courte durée permet généralement de bénéficier de taux plus avantageux. Cependant, cela implique des mensualités plus élevées et donc une capacité d’emprunt potentiellement réduite.
Emprunter sur une longue durée
A l’inverse, emprunter sur une longue durée signifie des mensualités plus faibles mais un coût total du crédit plus élevé. Le choix de la durée dépend donc des capacités de remboursement mensuelles et du montant souhaité.
Le compromis idéal : une durée moyenne
Une durée moyenne permet souvent de trouver un bon équilibre entre coût total du crédit et mensualité. Il est toutefois recommandé d’adapter la durée à sa situation personnelle et financière.
Mais n’oublions pas que l’apport personnel joue également un rôle décisif dans la capacité d’emprunt immobilier.
Le rôle de l’apport personnel dans la capacité d’emprunt
L’importance de l’apport personnel
L’apport personnel est généralement vu comme un gage de sérieux par les banques. Il permet notamment de couvrir les frais annexes et diminue le montant total à emprunter, augmentant ainsi potentiellement la capacité d’emprunt.
D’où provient l’apport personnel ?
L’apport personnel peut provenir d’une épargne personnelle, d’un héritage ou encore d’un prêt familial. Il est conseillé d’avoir un apport équivalent à 10% du montant du bien pour maximiser ses chances auprès des banques.
L’impact de l’absence d’apport
Sans apport, il est plus difficile mais pas impossible d’emprunter. Certaines banques acceptent en effet d’accorder des prêts sans apport sous certaines conditions, en particulier pour les primo-accédants.
Pour affiner encore davantage son calcul de capacité d’emprunt, il existe désormais des outils en ligne très pratiques.
Les outils en ligne pour estimer sa capacité d’emprunt immobilier
Les simulateurs en ligne
De nombreux sites proposent des simulateurs de capacité d’emprunt. En renseignant quelques informations (revenus, charges, durée souhaitée. . . ), ils fournissent une estimation de la somme que l’on peut emprunter.
Les comparateurs de prêt immobilier
Les comparateurs en ligne permettent également d’obtenir une idée de la capacité d’emprunt en fonction des offres actuelles du marché. Ils facilitent le choix entre les différentes propositions des banques et organismes financiers.
L’intérêt des conseils personnalisés
Même si ces outils sont très utiles, ils ne remplacent pas un conseil personnalisé. Un courtier ou un conseiller financier peut aider à affiner le calcul et à optimiser la demande de prêt.
À travers cet article, nous avons exploré les différents éléments qui entrent en jeu dans le calcul de la capacité d’emprunt immobilier : revenus, charges, durée du prêt, apport personnel. . . Chaque situation est unique et nécessite une étude approfondie afin d’éviter tout risque de surendettement. Les outils en ligne peuvent aider à obtenir une première estimation mais rien ne vaut l’accompagnement d’un professionnel pour prendre une décision éclairée.